+7 831 428-41-48 +7 831 410-85-75
Перезвонить мне
Агентство
недвижимости
Общие вопросы
Коммерческий отдел

Тайны квартиры: ищем скрытые дефекты

Сегодня опытный специалист по недвижимости Сергей Петров, исполнительный директор АН «Адрес» открывает читателям «Полезной площади» те тайны, которые может таить в себе самая замечательная на первый взгляд квартира.

Квартира на вторичном рынке

– Итак, Сергей Владимирович, отправляемся осматривать понравившуюся нам квартиру на рынке вторичного жилья. Что может не заметить покупатель? И на что, вы, как специалист, сразу бы обратили внимание?

– На осмотр квартиры нужно приходить «вооруженными» выпиской из ЕГРП, с планом квартиры. Эти документы находятся в открытом доступе. Зачем это нужно? Чтобы понять, была ли перепланировка в квартире, и согласована ли она с соответствующими ведомствами. Иногда бывает, что перепланировка по суду признана законной, но эти изменения не нашли отражение в документах ЕГРП. Хозяин поленился в свое время дойти до кадастровой палаты и довести дело до конца. Следовательно, он должен сделать это сейчас, пока у квартиры не сменился собственник.

Осматривая квартиру, обратите внимание на дверные проемы. Иногда арка на кухне, которую сделали вместо двери, может стать серьезным камнем преткновения. По правилам, при наличии газовой плиты, кухню от остальной части квартиры должна отделять дверь. А хозяин может даже не знать, что эта незначительная на его взгляд переделка, считается перепланировкой. Согласовать такие преобразования ему, скорее всего, не удастся. И вам придется откладывать покупку до приведения квартиры в первоначальный вид либо искать другой вариант.

Почти никогда не согласовывают перепланировки «мокрых» мест в квартире, если при этом их площадь увеличивается за счет других жилых помещений. То же самое можно сказать и о лоджии, когда ее присоединяют к комнате или кухне. Понятно, что если в помещении при самовольной перепланировке были затронуты несущие стены, то такие изменения незаконны. А если речь идет о панельном доме, то все обстоит еще строже. Здесь даже небольшое отверстие в стене нельзя делать.

Перепланировка – очень серьезный вопрос, и если вы при осмотре не обратите внимание на те вещи, о которых я говорил, то сделка может сорваться уже на этапе получения вами ипотечного кредита, ведь банк проверяет квартиру, которую берет в залог. А если покупаете такую квартиру на свои деньги, то всю ответственность за последствия чужой перепланировки будете нести вы. В дальнейшем сложно будет распоряжаться квартирой, не исключено, что именно вам придется приводить ее в первоначальный вид.

Идем дальше. Проверяем показания счетчиков и выясняем, все ли коммунальные услуги оплачены. Особое внимание обратите на платежи по капремонту. Почему? Если платежи за электричество, газ и т.д. можно, купив эту квартиру, взыскать с бывшего собственника, то долг за капремонт будете оплачивать вы. Эти платежи относятся к самому объекту недвижимости, и при переходе прав собственности долги автоматически становятся вашими.

Выясните, кто прописан в квартире, кто имеет здесь право проживания. (Это тема отдельного разговора о том, какие проблемы могут возникнуть, если, например, есть люди, которые в данный момент здесь не прописаны, но имеют право проживания в этой квартире. Мы не будем сейчас подробно рассказывать и о том, как нужно проверять такие факты. Надеемся, что ваш риэлтор все это уже выяснил).

При осмотре самой квартиры, проверьте работоспособность электрической сети, сантехники - течет ли из крана вода, работает ли сливной бачок, держат ли краны в стояках воду. Убедитесь, что если перекрыть кран газового стояка, нет утечки газа. Осмотрите батареи отопления, нет ли ржавчины и подтеков.

Далее смотрим, нет ли следов проливов на потолке и стенах. Возможно, что под обоями спряталась плесень, от которой трудно избавиться. Если на стенах плитка, не поленитесь ее простучать. Глухой звук говорит об образовавшихся за плиткой пустотах, значит, там тоже может быть плесень.

Не торопитесь, проверьте, закрываются ли двери, работают ли замки, исправна ли оконная фурнитура. Ведь вам не нужны потом лишние расходы на ремонт или их замену?

Обязательно поговорите с соседями по тамбуру и со старшим по подъезду, чтобы узнать, кто ваши будущие соседи, нет ли среди них таких, кто может испортить вам в дальнейшем проживание. Также стоит навести справки, как давно проводился в подъезде косметический ремонт, менялись ли лифты, нет ли ближайших планах капитального ремонта дома.

Если квартира находится на первом или последнем этаже, спросите у работников домоуправляющей компании, как давно ремонтировалась кровля, нет ли протечек в технический этаж и воды в подвале.

Квартира в новостройке

– Теперь ищем дефекты в новостройке?

– Здесь немного проще, это вновь созданный объект, и разбираться с «квартирной историей» нам не придется.

Совет: составляя акт приемки, отмечайте все явные недостатки и то, что, по вашему мнению, может привести к негативным последствиям. Претензии по недоделкам оформляются в двух экземплярах (вам и застройщику) с подписями представителя строительной компании. Если вы подписываете акт приемки, то укажите в нем, что квартира принята с недоделками, приложив к акту их подробный перечень.

Обратите внимание на площадь квартиры. Окончательный расчет с застройщиком производится при соотнесении площади, заявленной в договоре долевого участия (ДДУ), и той площади, которую вы по факту получили. Если есть сомнения в точности измерения, не лишним будет самому обмерить свои квадратные метры, и выяснить, кто кому должен денег.

Далее также внимательно, как при осмотре квартиры на вторичном рынке, изучаем двери, оконные блоки, электросети, счетчики, батареи и т.д. Если квартира сдается с ремонтом «под ключ», проверяем, работают ли розетки. Я для этого беру с собой адаптер со светодиодным индикатором. Посмотрите, исправны ли счетчики, перекрывается ли вода и каков ее напор. Сейчас в новых домах устанавливаются устройства, которые компенсируют избыточный напор воды. Были случаи, когда приходилось после осмотра квартиры увеличивать входное давление воды.

Двери и окна, бывает, во время ремонта впитывают влагу и меняют свою геометрию. Убедитесь также, что вся фурнитура исправна, а подоконники и сливы надежно закреплены. Посмотрите, нет ли сколов на сантехнике, аккуратно ли приклеены обои, работает ли вентиляция.

Если квартира сдается без отделки, то сверьте перечень работ, которые должна была выполнить компания застройщика по ДДУ, с тем, что вы видите. Как выполнена штукатурка, монтажные стыки, произведена ли затирка швов, нет ли дефектов на батареях отопления, протечек и трещин на стенах и потолках и т.д. Обязательно уточните, какая организация (кто руководитель и ответственное лицо) отвечает за обслуживание дома на момент подписания акта приемки, к кому предъявлять претензии, если вы обнаружите дефекты после подписания этого документа.

Если вместе с домом сдается, например, крышная котельная, нужно узнать, кто является собственником этого помещения и оборудования, кто отвечает за его содержание, и в какие сроки оно передается управляющей компании. Спросите, какова стоимость обслуживания, и как она распределяется между всеми жильцами.

Иногда у вас могут возникнуть неожиданные траты. Например, застройщик – юрлицо - продолжает после подписания вами акта приемки оплачивать коммунальные услуги (электричество, водоотведение и т.д.) по дому по тарифам для юрлиц. Известно, что тарифы для юрлиц выше, чем для физлиц. Возможно, застройщик попытается компенсировать эти затраты, распределив их между теми, кто подписал акт приемки. К сожалению, такое бывает. То же самое касается и прилегающего к дому участка. Арендные платежи также могут возложить на собственников квартир. Все эти моменты нужно выяснять до подписания акта передачи квартиры.

Немаловажно заранее знать о таких «мелочах», как порядок оплаты коммунальных услуг. Например, в одном из жилых комплексов размер платежей меняется в зависимости от графика отопительного сезона. И это часто становится неприятным сюрпризом для тех новоселов, у кого бюджет рассчитывается до рубля.

Будьте внимательны, приглашайте на осмотр специалистов, если сами не уверены в своей компетентности. И тогда новоселье станет для вас счастливым событием в жизни!

Ссылка на статью:http://www.ppl.nnov.ru/content/27077

 

 
закрыть
Перезвонить мне
Ваша заявка успешно отправлена! В ближайшее время с Вами свяжется наш менеджер!
Закрыть Отправить
закрыть
Обратная связь
Ваша заявка успешно отправлена! В ближайшее время с Вами свяжется наш менеджер!
Закрыть Отправить