Переселение из ветхого фонда не всегда проходит гладко
Сормовском районе Нижнего Новгорода на улице 8 Марта уже не увидишь того количества ветхих домов, которые несколько лет тому назад мозолили глаз и жителям, и гостям Нижнего Новгорода. В последних, предназначенных под снос, тоже царит чемоданное настроение, хотя многие из переселенцев испытывают определенную тревогу и выражают сомнения.
Конфликт интересов
- Я вот до сих пор сомневаюсь, насколько законно нам предоставляют не новое, а вторичное жилье, - говорит пожилая женщина. - Хотя мы предоставляемую квартиру еще не видели, опасаюсь, как бы не оказалось, что меняем шило на мыло.
- У нас двухкомнатная в собственности, общей площадью 43 квадратных метра, недавно дочь вышла замуж, и хотелось бы знать, нам положена одна или две квартиры? - вопрошает ее сосед по подъезду Анатолий.
Процесс расселения ветхого фонда, как правило, всегда проходит болезненно, и тем, кто производит его - городская ли власть или застройщик, - это дополнительная головная боль. В отличие от нижегородцев, которые с положениями Жилищного кодекса знакомы недостаточно, иные из переселенцев к расселению подходят во всеоружии и откровенно спекулируют, выторговывая себе лучшие условия, чем затягивают собственно снос дома. Для судов в Нижнем Новгороде уже в порядке вещей рассматривать жилищные споры, возникающие в ходе реализации программы расселения ветхого жилья. Людей, как правило, не устраивает то район, в котором предоставляется новое жилье, то количество комнат, а то и количество самих полагающихся им квартир, по их мнению, посчитали неправильно... Владельцы находящегося в их собственности жилья чаще всего не соглашаются с оценкой его стоимости.
- Мне нередко приходится защищать интересы нижегородцев, проживающих в ветхих домах и попадающих под расселение, - говорит юрист Игорь Лодзинский. - Многие жильцы требуют предоставления новых квартир в конкретных районах и даже на конкретных улицах. Одни хотят квартиру на третьем этаже, другие - с евроремонтом и видом на реку. Аргументы при этом у многих одинаковые: у меня здесь работа, детский сад, соседи, которые стали чуть ли не родными… Бывают и такие случаи, когда главе семейства предоставили новую квартиру, а о существовании в расселяемом жилье взрослых детей, уже имеющих свои семьи, забыли.
Адвокату приходится консультировать и таких сомневающихся, как жителей ветхого фонда Сормова. В частности, он утверждает, что предоставление расселяемым квартир во вторичном жилье вполне законно.
- К сожалению, для переселенцев жилье вместо сносимого дается не с целью улучшить их жилищные условия, а именно взамен. Несколько "выигрывают" владельцы неприватизированных квартир, которые могут получить жилье большего метража по санитарной норме, если таковая нарушена. Те, кто квартиры приватизировал, должны получать то же, что имели в ветхом фонде, - говорит Игорь Лодзинский.
Выше нормы не прыгнешь
Директор по продажам Нижегородского агентства недвижимости "Адрес" Елена Соловьева советует, дабы жителям областного центра, проживающим в старых домах, не попасть впросак, следует заглянуть на сайт городской администрации и познакомиться с условиями расселения ветхого и аварийного фонда, вникнуть в особенности целевой программы.
- Несмотря на то, что программа федеральная и средства на ее реализацию выделяются из федерального бюджета, расселение жильцов относится к компетенции администрации города, - рассказывает Елена Николаевна. - И если чиновники мэрии не видят возможности расселить вас из центра города в дом, построенный рядом, то так они и поступят. В Жилищном кодексе РФ записано, что при расселении под застройку другое жилье должно предоставляться в черте данного населенного пункта. Главное, чтобы оно было благоустроенным, отвечающим санитарным и социальным нормам.
Так что в суде, где чаще всего решаются жилищные споры, аргумент "я хочу жить в доме с видом на кремль", вряд ли признают решающим.
В то же время программа так называемого волнового переселения изначально строилась на иных принципах. Как рассказывал в свою бытность мэром Нижнего Новгорода Олег Сорокин, все дома, которые строятся под волновое расселение, находятся в тех же районах, откуда нижегородцы будут переселяться. И городские власти готовы идти навстречу тем жителям, которые захотят поменять район проживания.
Вообще специалисты агентств недвижимости и юристы акцентируют внимание потенциальных переселенцев из ветхого, подлежащего под снос жилья на том, что жильцы ветхих и аварийных домов разделяются на две категории: на собственников и нанимателей. В зависимости от принадлежности к той или иной категории права граждан при расселении будут различаться.
По закону если квартира в доме, идущем под снос, была в собственности ее жильца, то и новую он получит в собственность. Если же она была на правах социального найма, то и новую жилец получает на таких же условиях. Граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений, то есть проживающие по договору социального найма, получают новое жилье, исходя из социальных норм предоставления жилых помещений. Социальные нормы установлены постановлением правительства Нижегородской области от 06.10.2008 № 439 и составляют не менее 33 квадратных метров для одиноко проживающих граждан, не менее 42 квадратных метров на семью из 2 человек, не менее 18 квадратных метров - на каждого члена семьи при численности семьи 3 и более человек.
Надо отметить, что в каждом муниципальном образовании установлены свои нормы предоставления жилья по договору социального найма. В Нижнем Новгороде это 13 квадратных метров на одного человека.
Хуже быть не может
В случае предоставления другого жилья собственникам жилых помещений предоставляется равноценное жилье либо выкупная цена. Равноценным считается жилье, имеющее столько же комнат и с площадью не меньше, чем в старом доме. На практике часто бывают ситуации, когда гражданам предоставляют жилье с меньшим количеством комнат. В таких ситуациях дело может дойти до судебного разбирательства.
- В этом случае суд будет учитывать все факторы законности предоставления такого жилья, в том числе площадь жилого помещения, количество членов семьи, их принадлежность к мужскому или женскому полу, - рассказывает Игорь Лодзинский. - Очевидно, например, что нельзя предоставлять однокомнатную квартиру вместо двухкомнатной разнополым членам семьи (например, брату и сестре). При этом доплата за разницу в стоимости обмениваемых жилых помещений нашим законодательством не предусмотрена. Выкупная цена определяется соглашением сторон на основе независимой оценки.
Елена Соловьева считает необходимым обращать внимание нижегородцев на ситуацию, связанную с изъятием земельного участка под новую застройку. Застройщику, как правило, расселение жильцов попавшего под снос дома вменяется как обременение. И относится он к этому соответственно. По закону другое жилье предоставляется им как компенсационное. И, как бы ни выкручивал руки застройщик переселенцам, как бы ни диктовал он свои условия, надо помнить, что Жилищный кодекс стоит на стороне граждан. При переселении должны предоставляться лучшие условия проживания, не ветхие.
Как советует специалист, гражданам с момента, когда дом признается ветхим, или с момента изъятия земельного участка надо жестко отстаивать свои интересы и обращаться за консультацией к юристам, риелторам, которые входят в Нижегородскую гильдию риелторов. Профессионал объяснит, какие помещения им обязана предоставить администрация по договору соцнайма либо по договору мены, если жилье приватизировано, а также поможет узнать, какова выкупная стоимость недвижимости. Не надо стесняться проводить независимые оценки и не надо заранее подписывать никакие документы, в том числе просмотровые ордеры. Если есть необходимость общаться с администрацией, то делать это надо в письменном виде и обязательно оставлять вторые экземпляры документов у себя.