Цель любой рекламы – представить товар в самом лучшем виде, привлечь покупателей и мотивировать их на покупку. На какие моменты нужно обратить внимание покупателю новостройки, чтобы потом не разочароваться? О чем должен рассказать продавец новостройки покупателю, чтобы тот принимал решение осознанно? На эту тему корреспондент «Полезной площади» поговорил с Сергеем Петровым, исполнительным директором АН «Адрес».
– Застройщики, влюбленные в свой проект, да и агенты-продавцы новостроек, возможно, искренне воодушевленные красивыми проектными картинками, иногда заманивают покупателя в ловушку. А тот, в результате, сразу или спустя годы, чувствует себя обманутым. Весь свой негатив он рано или поздно изольет на тех же застройщиков и продавцов. Я – сторонник того, чтобы рассказывать клиенту не только о плюсах той или иной новостройки, но и о минусах, которые иногда очевидны, а иногда и нет. А чтобы ясно видеть эти минусы, агенту, продающему новостройки, надо самому разбираться и в конструктивных особенностях зданий, и в свойствах стройматериалов, и в финансово-кредитных вопросах. И, главное, уметь предвидеть те последствия, с которыми клиент может столкнуться, вселившись в новую квартиру, – сказал Сергей Владимирович. – Покупатель должен быть предупрежден. И пусть он сам определится, что для него важнее: цена или качество, детсад у дома или вид из окна, транспортная доступность или суперэкономная планировка и т.д.
– Давайте разберем типичные ошибки продавцов новостроек.
– При комплексной, квартальной застройке по плану может быть предусмотрено строительство соцобъектов (детского сада, поликлиники, дорог, набережной и т.п.) Нужно понимать, что не все тут находится в зоне ответственности застройщика. Строительство детского сада, например, должно быть осуществлено городскими властями, дороги – городской или областной властью. Конечно, если запланировано, то будет сделано, но в какой срок и в каких объемах – это от застройщика не зависит. В зоне ответственности застройщика – благоустройство жилого комплекса, строительство паркинга, детских и спортивных площадок, внутриквартальных дорог и др. Это затратная часть для застройщика, и выполнение ее он может откладывать до завершающей стадии строительства комплекса. Но нередко продавцы, ссылаясь на проект межевания территории, говорят обо всем запланированном и обещанном, как о свершившемся факте.
В результате, покупатели рассчитывают на одно, а получают совсем другое: детям уже скоро в школу идти, а детсада все нет, а набережную не благоустраивают, потому что не проведены берегоукрепительные работы, находящиеся в ведении города. А в коттеджном поселке, который так красиво выглядел на рекламных проспектах, нет ни дорог, ни благоустройства, ни самой необходимой инфраструктуры. Сейчас идет большое строительство в пригородах. И когда дороги к ним вовремя не строятся, застройщик, чтобы не упали продажи, иногда вынужден брать это на себя. Покупатель пригородного жилья также должен знать и о возможных проблемах с коммуникациями, если их объем не соответствует масштабам строительства.
– Для многих покупателей решающим фактором является качество строительства и долговечность дома…
– Одно из основных обещаний застройщиков – это долговечность дома и комфорт проживания в нем. Это зависит от многих факторов, начиная с геологии и рельефа площадки, наличия и насыщенности грунтовых вод и опыта генподрядчика строительства в данных условиях. Если на начальном этапе строительства все эти обстоятельства не были учтены, то здание не простоит долго. Помните, как еще в советское время движение грунтов привело к разрушению дома на Мещерке?
Очень важно знать, из чего строится дом, каковы его конструктивные несущие элементы, фундамент, межэтажные перекрытия, внешние и внутренние стены, утеплитель, фасад, кровля, остекление, внутридомовые сети и коммуникации. Но даже самую мощную конструкцию можно сделать ущербной, если нарушается технология работ. Например, сегодня в качестве основного несущего элемента здания используют металлокаркас, а он, чтобы стать прочным и долговечным, должен пройти соответствующую обработку. Здесь уместно сравнение с автомобилем «Волга». Для ее корпуса использовался толстый металлический лист, но уже через 2-3 года поверхность автомобиля ржавела и разрушалась из-за того, что антикоррозийная обработка и покраска были проведены некачественно. Теперь представьте себе, что будет происходить с металлоконструкцией внутри здания, если была нарушена технология ее обработки!
Какие изменения произойдут с течением времени внутри здания? Это можно заранее предвидеть, если знать, из каких слоев состоят стены. Я наблюдал, что происходит в квартире-новостройке с отделкой «под ключ». Там по периметру стены пошли трещины и вся отделка пошла насмарку Дело в том, что у газосиликата есть период усадки, и материалы, которые были прикреплены к стенам до окончания усадки, будут подвержены растрескиванию и разрушению. Это физика, и подобный исход был предсказуем.
А в одном из пригородных ЖК сэндвич-панели, например, производились и комплектовались не на заводе, а прямо на стройплощадке.
Понятно, что застройщик стремится удешевить себестоимость строительства, снизить свои затраты. Хорошо, если это делается за счет применения инновационных технологий, а не за счет банальной экономии, когда, например, при строительстве домов уровня бизнес и премиум, используются более дешевые материалы. Внешне все может выглядеть неплохо. Но, по сути, тут такие же различия как между фирменными джинсами и их подделкой из Китая.
Отход от строительных норм и правил, нарушение технологий строительства, неоправданная экономия всегда ведут к снижению качества и долговечности объекта. Если вы собираетесь покупать квартиру в новостройке, стоит посетить строящийся дом, благо сейчас такие экскурсии часто организуются. Ну и декларацию застройщика посмотреть: там есть информация, из чего строится дом.
– Как покупателю разобраться в видах отделки?
– Сейчас можно встретиться с разными названиями отделок: черновая, предчистовая, подчистовая, чистовая, «под ключ». Иногда идет жонглирование понятиями и формулировками. Что значит, чистовая? Покупатель может понимать это как отделку «под ключ» – заезжай и живи. А продавец, оказывается, вкладывает в это понятие совсем другое, а именно: все черновые работы выполнены и квартира подготовлена к ремонту – оклейке обоями, укладке линолеума. Поэтому нужно всегда уточнять, что конкретно будет сделано застройщиком при том или ином виде отделки и на каких условиях. Были, например, случаи, когда в рекламе застройщик обещал квартиры с чистовой отделкой, а мелким шрифтом сообщалось, что она осуществляется по заявке дольщика и за отдельную плату.
– Сейчас предлагают много новых планировочных решений в новостройках…
– Да, есть студии, европланировки, стандартные, улучшенные планировки. Что они из себя представляют, покупателю лучше увидеть в реальности, а не на плане. Например, студия 17 кв.м. Вроде бы нормально. А когда заходишь в эту квартиру, понимаешь, что из этих 17 кв.м нужно вычесть санузел, коридор и балкон. Остается метров 10 жилой площади, на которой нужно разместить и спальное место, и кухню, и шкаф, и холодильник… Нужно уточнять данные и о размерах помещения. Например, вам говорят, что потолки в квартире высотой 3 м. Потом добавляют: « В осях!», а это означает расстояние между перекрытиями. Если же залить пол, положить линолеум, установить подвесной потолок, то понятно, что потолок будет ниже.
– Одним из побудительных мотивов купить квартиру в новостройке нередко бывает хороший вид из окна….
– Это хорошая инвестиция, если вид из окна через год-другой не изменится, и около дома не начнут строить дорогу или многоэтажку. Чтобы такого не произошло, надо ознакомиться с планом развития города, и сопоставить информацию застройщика с данными из департамента архитектуры, минстроя.
– В современных новостройках для жителей предусмотрено много удобств в подъездах, вплоть до туалета, автоматической чистки обуви и места для мытья лап собак…
– Да, все это уже воплощено в некоторых домах бизнес-класса Нижнего Новгорода и, несомненно, является их преимуществом. В рекламных предложениях новостроек также фигурирует как одно из преимуществ, наличие комнат для охраны, консьержей, колясочных, бытовок и т.д. Если для покупателя этот момент важен, то ему стоит поинтересоваться, кто будет организовывать охрану, нанимать людей на работу, во что обойдется жителям содержание этих служб.
– Условия покупки сегодня один из самых важных моментов, ведь большинство сделок ипотечные?
– Застройщик, желая привлечь покупателей, нередко в рекламе обещает низкие, фиксированные ставки, специальные ипотечные программы от банков, рассрочку. Пусть эти цифры не отвлекают вас от самого главного вопроса, который вы должны задать: «Сколько денег из семейного бюджета ежемесячно мне надо будет выделять для покрытия кредита?»
Наверное, многим хотелось бы купить квартиру в ипотеку с фиксированной ставкой, порядка 5 тысяч рублей? Спросите, сколько вы должны сначала заплатить, чтобы получить эту фиксированную ставку?
Бывают субсидированные застройщиком, маркетинговые ставки от 7,5% до 0%. Узнайте, на какой срок они предоставляются. Если на год или на период строительства, то уточните, какую ежемесячную сумму вам придется платить потом.
– А что вы скажете по поводу акций, подарков, скидок?
– Если застройщик объявляет скидки, узнайте, сколько в процентах это составит от общей суммы договора. А вообще я считаю, что к скидкам в обществе в целом сложилось недоверчивое отношение – «раз сейчас скинули, значит, недавно было повышение». Лучше вызывать у покупателя позитивные эмоции – например, подарить к новоселью холодильник или кухонный гарнитур.
Часто к праздникам объявляют различные акции или ряд квартир продают по специальным ценам. Уточните, на кого распространяются эти акции, и какие конкретно объекты идут по спеццене. У таких предложений обязательно должен быть определен и конкретный срок действия. Подарки тоже бывают разные.
– Особенно впечатляет «балкон в подарок»!
– Получая такой подарок, стоит выяснить, что имеется в виду: весь балкон, лоджия, терраса или какое-то определенное количество квадратных метров, а за остальные придется доплачивать. И другой момент, как будет оформляться такой подарок?
Есть вопросы и по парковкам. Например, были случаи, когда «парковка в подарок» на деле означало аренду на год. А затем, либо покупай, либо освобождай. Поэтому обязательно поинтересуйтесь, как будут оформляться ваши права на парковку.
Если предлагается ремонт в подарок, то посмотрите смету ремонтных работ. Спросите, что входит в перечень работ, за чей счет будут приобретаться стройматериалы, с кем будет заключаться договор и у кого приниматься работы.
Если в качестве подарка предлагают сертификат, то спросите, какую сумму надо потратить, чтобы он начал действовать, что входит в перечень товаров или услуг, и каков срок действия сертификата.
– Давайте поговорим о гарантийных обязательствах застройщика и обслуживании дома-новостройки…
– Знакомясь с гарантийными обязательствами на объект, о которых заявляет застройщик, интересуйтесь сроком предоставления гарантии, перечнем гарантийных работ и, самое главное, какая организация будет выполнять гарантийные работы. Кто будет правопреемником застройщика, если компания будет ликвидирована? Бывает, что даже крупные застройщики не могут договориться с домоуправляющей компанией, кто будет выполнять те или иные работы.
Немаловажно заранее знать о таких «мелочах», как порядок оплаты коммунальных услуг. Например, в одном из ЖК размер платежей меняется в зависимости от графика отопительного сезона. И это часто становится неприятным сюрпризом для тех, у кого бюджет рассчитывается до рубля. Продавец, чтобы на него потом не обрушилось недовольство покупателя, должен предупреждать об этом заранее.
В другом ЖК котельная работает на пеллетах, производство которых сосредоточено в руках застройщика комплекса. Такая зависимость от одного поставщика услуг в дальнейшем может привести к росту тарифов за ЖКУ.
– И в заключение, давайте сделаем вывод.
– В городе и области немало надежных застройщиков и хороших новостроек. В этом мы в очередной раз убедились во время экскурсий на стройплощадки в рамках недавно прошедшего рейтинга «Добросовестный застройщик». Чтобы сделать правильный выбор, запишитесь на экскурсию, которые организовывают застройщики, посмотрите все своими глазами, ознакомьтесь с их проектными декларациями, и задайте все те вопросы, о которых мы сегодня говорили. Зайдите на сайт Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов http://nngsr.ru в раздел «Аккредитованные объекты – новостройки». И тогда покупка новой квартиры принесет вам не разочарование, а только радость!
Ссылка на сайт полезной площади: www.ppl.nnov.ru